樓市：開發(fā)成本提高 房企盈利能力將削弱
作為資金密集型行業(yè)，加息將對(duì)房企經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生明顯的負(fù)面影響。這主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)的成本將提高；購(gòu)房需求將受到一定程度的遏制，從而影響到房企銷售，毛利率也將下跌。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，明年開始，房地產(chǎn)業(yè)的凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率將進(jìn)一步放緩。
開發(fā)成本提高
國(guó)信證券指出，從政策手段看，加息、上調(diào)準(zhǔn)備金率等收緊的貨幣政策將直接增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用。
市場(chǎng)預(yù)期，2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率會(huì)提高，也就是說，開發(fā)商開發(fā)貸款的利息將增加。而財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加會(huì)影響到開發(fā)商的存貨周轉(zhuǎn)水平、項(xiàng)目盈利能力。
目前，房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般在60%以上，而在直接融資受阻后，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道比較單一，銀行信貸資金很大程度上控制著這一行業(yè)發(fā)展的命脈。因此，在貨幣政策從緊的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的間接融資成本無疑將提高。
業(yè)內(nèi)專家指出，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本提高，不僅僅體現(xiàn)在財(cái)務(wù)費(fèi)用中的融資成本。加息后，居民月供將上升，在高房?jī)r(jià)和嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，居民購(gòu)房成本上升將導(dǎo)致房地產(chǎn)公司的銷售變得更為困難。
銀河證券研究員丁文指出，房地產(chǎn)公司的銷售環(huán)節(jié)無疑會(huì)受到信貸收緊的影響，銷售量下降趨勢(shì)將逐步顯現(xiàn)，必然將影響到現(xiàn)金回籠和資金周轉(zhuǎn)效率等。在目前的高房?jī)r(jià)下，房貸成本增加將進(jìn)一步削弱人們的住房購(gòu)買力。
有研究報(bào)告顯示，加息等信貸收緊政策將直接遏制人們對(duì)投資性購(gòu)房的需求，因?yàn)檫@種需求很大程度上是“廉價(jià)資金”驅(qū)動(dòng)的，在信貸條件寬松的時(shí)候，這種需求以類似“保證金交易”的形式逐步放大。貨幣政策從緊首先遏制的就是這種投資性需求。
行業(yè)整合加速
業(yè)內(nèi)專家指出，加息后，首當(dāng)其沖的是負(fù)債率高、資金實(shí)力欠缺的一些中小地產(chǎn)商。如果融資成本不斷提高，再加上銷售不暢，資金回籠阻滯，那么對(duì)實(shí)力平平的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響很大。
在房地產(chǎn)行業(yè)，三項(xiàng)核心資源即土地、資金（包括融資渠道）和開發(fā)能力的分布并不均衡，三項(xiàng)資源都很強(qiáng)大的企業(yè)并不太多。加息后，擁有多元融資渠道的房地產(chǎn)企業(yè)將在競(jìng)爭(zhēng)中逐漸顯露優(yōu)勢(shì)，加快土地資源的獲取，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)份額。這種優(yōu)勢(shì)在房地產(chǎn)龍頭企業(yè)上體現(xiàn)得尤為明顯。因此，未來房地產(chǎn)股出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性分化在所難免。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，資金實(shí)力是房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和可持續(xù)發(fā)展的首要因素，能否以多元化方式獲取土地則是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵。加息后，貨幣資金充裕的大型房企將獲得更多的要素資源。
目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨冷，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也在加劇。隨著貨幣政策日益趨緊，一些管理水平差、產(chǎn)品定位不清晰的企業(yè)有遭受淘汰的可能，而具備憂患意識(shí)的品牌公司往往具備先發(fā)優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。
