長(zhǎng)租公寓接連“停擺”“資金池”問題亟待監(jiān)管
題：長(zhǎng)租公寓接連“停擺”：地產(chǎn)生意金融化 資金池問題怎么破？
日前，南京市多部門已啟動(dòng)審計(jì)調(diào)查程序，對(duì)樂伽公寓的賬目進(jìn)行審計(jì)調(diào)查。
8月12日，南京市住房保障和房產(chǎn)局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人在接受央視財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)，介紹了南京市即將開展的住房租賃企業(yè)專項(xiàng)整治行動(dòng)。
南京啟動(dòng)住房租賃市場(chǎng)專項(xiàng)整治行動(dòng)
治理“高進(jìn)低出” 挪用資金等亂象
據(jù)了解，此次檢查由南京市房產(chǎn)局、公安局等四部門聯(lián)合開展，覆蓋南京市1100家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃企業(yè)，重點(diǎn)檢查利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金搶占房源等九類違法行為。
南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中心副主任 劉東 ：尤其是針對(duì)高收低租這種經(jīng)營(yíng)模式，包括通過銀行資金融資渠道高價(jià)收購(gòu)房源，以及強(qiáng)制和誘導(dǎo)租客使用租金貸支付租金的行為，對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，我們將聯(lián)合相關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合懲戒。
據(jù)律師介紹，此次事件中，樂伽與房東之間的法律文書，從協(xié)議的標(biāo)題、主體羅列、房東出具的授權(quán)委托書等材料來看，樂伽公司系受房東的委托出租房屋，根據(jù)《合同法》及司法解釋的規(guī)定，受托人在委托范圍內(nèi)從事活動(dòng)的后果由委托人承擔(dān)。
據(jù)此，在房客已經(jīng)交付房租的情況下，可以視為房東已經(jīng)收到房租，應(yīng)當(dāng)保障承租人的租賃權(quán)。當(dāng)然，對(duì)于每個(gè)個(gè)案來說，需要根據(jù)具體的合同條款及證據(jù)材料予以判斷。
江蘇三法律師事務(wù)所律師 曹登輝：我們這樣一個(gè)訴訟風(fēng)險(xiǎn)，以及訴訟成本的角度來看，我們還是希望房東跟房客積極去協(xié)調(diào)，去妥善地處理后續(xù)的問題，不要采取過激的手段。
長(zhǎng)租公寓“資金池”問題亟待監(jiān)管
在南京市開展的專項(xiàng)行動(dòng)中，檢查的重點(diǎn)包括：強(qiáng)制或誘導(dǎo)使用“租金貸”“租金挪用”“高出低進(jìn)”經(jīng)營(yíng)的模式。無論是租金貸還是租金挪用，都涉及到“資金池”的問題，這正是近兩年來，爆雷的長(zhǎng)租公寓核心問題所在。
在樂伽公寓事件中，樂伽公寓一次性向租客收取一年甚至更長(zhǎng)期的租金，這些資金的用途卻難以監(jiān)管。部分資金用來支付進(jìn)一步收儲(chǔ)房源，部分資金用于投資項(xiàng)目，部分資金甚至有可能被非法侵占。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)：部分租客向樂伽公寓支付租金時(shí)，收款方為個(gè)人賬戶。
樂伽公寓今年3月也曾發(fā)出公告，承認(rèn)其合肥分公司存在部門員工侵占公司資金的事實(shí)。
除此之外，已經(jīng)爆雷的杭州鼎家公寓和北京昊園恒業(yè)公寓則屬于“租金貸”模式。
這種模式中，租客與長(zhǎng)租公寓簽訂一年期合同，長(zhǎng)租公寓誘導(dǎo)租客向網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)申請(qǐng)租賃住房分期貸款，網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)將合同期內(nèi)的全部租金一次性支付給長(zhǎng)租公寓，而租客則按月向網(wǎng)貸機(jī)構(gòu)還本付息。
專家提醒需加強(qiáng)對(duì)長(zhǎng)租公寓的資金監(jiān)管。
中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院副院長(zhǎng) 董希淼：比如說，對(duì)長(zhǎng)租公寓收取的租客的租金，建立一個(gè)專門的存管制度，將租客的租金，跟長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的自有資金分開來，防止長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商挪用租客的租金。
業(yè)內(nèi)人士指出：除了資金運(yùn)用上存在風(fēng)險(xiǎn)之外，市場(chǎng)中很多所謂的“長(zhǎng)租公寓”都處于監(jiān)管的空白地帶。
中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：各地的住建委系統(tǒng)，只能監(jiān)管我們所說的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，但是現(xiàn)在很多的這種企業(yè)，它打了一個(gè)擦邊球，它變成了資產(chǎn)管理公司，嚴(yán)格意義上來說，就沒有部門能夠監(jiān)管它了。
