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“放了長(zhǎng)線”的長(zhǎng)租公寓真能“釣到大魚(yú)”嗎

2017-11-13 09:38:00
來(lái)源:人民日?qǐng)?bào)
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  租購(gòu)并舉,短板在租。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)住房租賃市場(chǎng)以個(gè)人出租為主,缺少規(guī);⑹袌(chǎng)化的機(jī)構(gòu)租賃者。美國(guó)的住房租賃企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)份額的比例高達(dá)30%,而我國(guó)的這一比例尚不足3%。

  大約五年前,一些互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)者與地產(chǎn)中介開(kāi)始將目光投向了長(zhǎng)租公寓。隨后,部分地產(chǎn)商也涉足這一領(lǐng)域。今年以來(lái),房地產(chǎn)傳統(tǒng)市場(chǎng)在調(diào)控之下企穩(wěn),租賃市場(chǎng)鼓勵(lì)政策密集出臺(tái),讓一些業(yè)界人士感嘆,終于等到了長(zhǎng)租公寓的春天!

  市場(chǎng)風(fēng)向、政策信號(hào)到底是如何轉(zhuǎn)變的?“放了長(zhǎng)線”的長(zhǎng)租公寓真能“釣到大魚(yú)”嗎?租賃市場(chǎng)發(fā)展還將面臨哪些挑戰(zhàn)?讓我們一道為“春天”把把脈。

  入場(chǎng)者不斷增加

  我國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中,已有1/3以上涉足長(zhǎng)租公寓

  “以前我們就是三塊業(yè)務(wù):地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)服務(wù),去年開(kāi)始試水長(zhǎng)租公寓,今年長(zhǎng)租公寓正式成為我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)!饼埡瘓F(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,截至10月底,龍湖已在14座城市布局了冠寓項(xiàng)目,預(yù)計(jì)年內(nèi)開(kāi)業(yè)房間數(shù)達(dá)1.5萬(wàn)間以上。萬(wàn)科、佳兆業(yè)、中駿置業(yè)……據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)排名前30位的房地產(chǎn)商中,已有1/3以上涉足長(zhǎng)租公寓。每家企業(yè)似乎都雄心勃勃,規(guī)模至少“5萬(wàn)間起”。曾經(jīng)習(xí)慣賺快錢(qián)的房地產(chǎn)商為何進(jìn)軍新市場(chǎng)、做起長(zhǎng)線生意?外部環(huán)境的轉(zhuǎn)變是主要?jiǎng)右颉?/p>

  一來(lái),傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)迎來(lái)了“天花板”。同樣一塊地,用于建房銷售,周期短、融資易、回款快;用于自持出租,回款周期長(zhǎng)、占?jí)捍罅抠Y金。“在市場(chǎng)高增長(zhǎng)的‘黃金時(shí)代’,住宅開(kāi)發(fā)銷售更有利可圖,房地產(chǎn)商更傾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但現(xiàn)在新房市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)遇到了‘天花板’,只要有微利、能持續(xù),就是細(xì)水長(zhǎng)流的好生意,租賃業(yè)務(wù)即屬此類!鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)。

  二來(lái),土地使用有了“硬杠杠”。為轉(zhuǎn)變“輕租重售”局面,不少城市在土地拍賣(mài)時(shí)開(kāi)始加入全部或部分“自持”的條款,要求自持地塊所建住房或“多租少售”或“只租不售”。

  三來(lái),住房制度將告別“獨(dú)木橋”。在租購(gòu)并舉、租購(gòu)?fù)瑱?quán)的導(dǎo)向之下,圍繞長(zhǎng)租公寓的政策紅利還將持續(xù)釋放。

  從內(nèi)部看,開(kāi)發(fā)商做長(zhǎng)租公寓也有其理性考量!肮谠⑹菓(yīng)時(shí)而生的產(chǎn)品,我們并非房子賣(mài)不動(dòng)了才做租賃。”龍湖集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,開(kāi)發(fā)商做長(zhǎng)租公寓可謂輕車熟路,“無(wú)論是獲取項(xiàng)目、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資建設(shè),還是裝修改造、營(yíng)銷推廣,對(duì)龍湖來(lái)說(shuō)都不陌生,我們力爭(zhēng)到2020年租金收入超過(guò)20億元!币灿虚_(kāi)發(fā)商期待著租賃與銷售形成互補(bǔ),比如可將公寓租戶導(dǎo)入購(gòu)房。

  傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商之外,市場(chǎng)上還存在大量專門(mén)從事租賃的新興企業(yè),比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的魔方、YOU+等,又如由鏈家推出的自如。和其他企業(yè)主打集中式公寓不同,自如主打分散式房源。他們通過(guò)APP業(yè)主委托及鏈家渠道開(kāi)發(fā)房源,與房東簽訂長(zhǎng)期合同后,視房屋狀況的不同進(jìn)行統(tǒng)一改造,然后通過(guò)租房平臺(tái)對(duì)外散租。此外,國(guó)有企業(yè)也有望逐漸成為長(zhǎng)租公寓的新生力量乃至主力軍。

  談?dòng)麨闀r(shí)尚早

  整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍處于前期投入期,短時(shí)間回本不容易

  套內(nèi)面積17平方米、挑高3米多,沙發(fā)、餐椅、衣柜、雙人床布設(shè)得淡雅清新,電視機(jī)、空調(diào)等電器一應(yīng)俱全……北京勁松泊寓的一套大開(kāi)間洋溢著青春氣息。這套公寓半年起租、最長(zhǎng)一年,月租6000元,比鄰近小區(qū)60平方米一居室5500元的月租略高,但不用交中介費(fèi),租客還能免費(fèi)使用閱讀區(qū)等公共空間。

  記者走訪多家公寓后發(fā)現(xiàn),排除促銷優(yōu)惠等因素,長(zhǎng)租公寓本身確實(shí)有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。比如房源真實(shí)、價(jià)格透明、合同清晰、租期穩(wěn)定、遇到問(wèn)題能快速處理等;又如房屋通過(guò)裝修改造后品質(zhì)大為提高,即便是老舊小區(qū)中的分散式房源,其“一方小天地”也更符合年輕人的口味。

  不過(guò),長(zhǎng)租公寓要想持續(xù)向好,關(guān)鍵在于贏得可觀的回報(bào),這就得好好算算賬——

  支出一端最大頭的,無(wú)疑是支付給產(chǎn)權(quán)擁有者的房租支出。萬(wàn)科推出的泊寓項(xiàng)目中,有些房源為萬(wàn)科自持,另一些則需項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)去市場(chǎng)上拿房。這類項(xiàng)目的月租支出,一般會(huì)占月收益的七成以上!皬V州、深圳相對(duì)還好,按月計(jì)算,每平方米的拿房成本為85—95元;北京、上海則‘奇貨可居’,成本在4—5元/日/平方米!北本┎丛⒐局砜偨(jīng)理金羽說(shuō),特大城市普通住宅庫(kù)存率極低,集中式長(zhǎng)租公寓一般得選擇商業(yè)用房,“獲取房源時(shí),我們還要面臨餐飲、月子中心、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、私立醫(yī)院等業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)!

  另一個(gè)大頭是改造裝修。既然要長(zhǎng)租,房屋壽命就不能太短,設(shè)備也不能更換過(guò)勤。泊寓在改造裝修時(shí),參照了萬(wàn)科精裝商品房的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,即便能倚仗集團(tuán)采購(gòu)的便利,改造成本也不低,約在2000元/平方米左右。

  支出多頭,收入則相對(duì)簡(jiǎn)單——租金。有人認(rèn)為,長(zhǎng)租公寓抬高了租房?jī)r(jià)格,但在經(jīng)營(yíng)者看來(lái)并非如此:一來(lái),租金高低是與居民收入水平相對(duì)而言的,租戶會(huì)根據(jù)自身財(cái)力選擇棲身之地;二來(lái),長(zhǎng)租公寓外還有大量分散房源,租戶可以用腳投票!霸诩~約、香港、倫敦,租金占收入的比例超過(guò)了50%,而在北京、上海,這一比例尚在30%左右!辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示。

  入住率的高低,同樣事關(guān)長(zhǎng)租公寓營(yíng)收狀況。據(jù)金羽介紹,從全國(guó)看,泊寓的入住率至少在90%以上,有些店鋪長(zhǎng)年達(dá)到100%,“除非輪換的時(shí)候才會(huì)有空房間!

  總體而言,整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍處于前期投入期,談?dòng)為時(shí)尚早!拔覀兘衲赀\(yùn)營(yíng)到了第六年,才在北京實(shí)現(xiàn)了微利,算上其他城市的話,從全國(guó)看還屬于投入期!北本┳匀绻究偨(jīng)理熊林表示,他們更加看重未來(lái),“龐大的需求將產(chǎn)生萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)!

  “隨著居住觀念的升級(jí)和市場(chǎng)的調(diào)整,租金回報(bào)率會(huì)日漸樂(lè)觀!睏瞵F(xiàn)領(lǐng)判斷,集中式長(zhǎng)租公寓的租期一般為10到15年,通常的回本周期是5到6年,如果運(yùn)營(yíng)得好,3到4年就可以開(kāi)始盈利了。

  均衡發(fā)展最重要

  融資渠道與體制機(jī)制還需健全完善,要避免盲目擴(kuò)張、一哄而起

  長(zhǎng)租公寓要能長(zhǎng)久,既取決于各個(gè)項(xiàng)目單體的經(jīng)營(yíng)情況,也受制于競(jìng)爭(zhēng)格局、融資渠道、體制機(jī)制等外部環(huán)境的制約。

  上海200多家,深圳100多家……入場(chǎng)者的增多,撬動(dòng)起長(zhǎng)租公寓行業(yè)的變遷:存量物業(yè)價(jià)格被抬高,成本逐步上升;一些品牌受到熱捧,另一些小型公寓卻持續(xù)出現(xiàn)客源不足!半S著政策利好的釋放、資金的進(jìn)入、房企的轉(zhuǎn)型,長(zhǎng)租公寓在今年有點(diǎn)從勻速轉(zhuǎn)向‘跳躍式’發(fā)展的意味!睏瞵F(xiàn)領(lǐng)提醒,在供給加快的同時(shí),需求釋放速度卻很穩(wěn)定,“未來(lái)應(yīng)當(dāng)保持均衡穩(wěn)定的發(fā)展!

  當(dāng)然,從業(yè)者也不乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)!霸谶@個(gè)行業(yè),盲目擴(kuò)張會(huì)非常危險(xiǎn),一定要有定力!毙芰直硎,雖然長(zhǎng)租公寓看上去很“輕”,但服務(wù)卻很“重”,“現(xiàn)在自如每個(gè)月增加1萬(wàn)套房源,相當(dāng)于多管理一個(gè)大中型的小區(qū),服務(wù)一定得跟上!

  從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,長(zhǎng)租公寓既非暴利行業(yè),又需大量持續(xù)投入,融資就顯得十分重要。

  “和開(kāi)發(fā)商不同,許多租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)手中沒(méi)有房產(chǎn)這一核心資產(chǎn),很難從銀行拿到貸款!眲⒑橛癖硎荆岄L(zhǎng)租公寓獲得金融扶持,就必須創(chuàng)新融資方式。政府有關(guān)文件也曾提出,支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品。目前,這類探索正在穩(wěn)步推進(jìn)。8月下旬,自如發(fā)行了租房市場(chǎng)首單房屋租金分期類ABS(資產(chǎn)證券化),首期發(fā)行規(guī)模5億元。此前,魔方公寓也已發(fā)行了公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。雖然“手無(wú)一間房”,但通過(guò)將租房分期消費(fèi)貸款或未來(lái)的租金收益作為底層資產(chǎn)來(lái)獲取融資,將使租賃機(jī)構(gòu)的“本錢(qián)”更足。此外,下一步,我國(guó)還將穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

  從外部來(lái)看,“身份不明”也一直制約著長(zhǎng)租公寓的發(fā)展——在工商注冊(cè)時(shí),有的被登記為物業(yè)服務(wù),還有的被登記為生活服務(wù)、商業(yè)用房出租,由此也帶來(lái)了監(jiān)管的不確定性。

  比如稅收。去年,國(guó)務(wù)院出臺(tái)相關(guān)文件,明確給予住房租賃企業(yè)稅收優(yōu)惠,對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)適用6%的增值稅稅率,一舉減輕了稅收負(fù)擔(dān)——在此之前,按照房地產(chǎn)出租業(yè)來(lái)算稅率為11%。即便如此,較少主動(dòng)交稅的個(gè)人出租仍比機(jī)構(gòu)出租有著不小優(yōu)勢(shì)。據(jù)介紹,機(jī)構(gòu)出租房屋所納稅種包括房產(chǎn)稅、增值稅、企業(yè)所得稅,整體稅率在17%左右。有企業(yè)建議,將商業(yè)房產(chǎn)稅由從價(jià)計(jì)征改為從租計(jì)征,即把稅收基數(shù)從全部的租金收入降為租金差額,減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、扶持住房租賃。

  又如消防。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中物業(yè)用途類似住宅,經(jīng)營(yíng)行為又類似商業(yè),導(dǎo)致目前各地對(duì)長(zhǎng)租公寓的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)不一,有的參照住宅,有的參照商務(wù)辦公,有的參照酒店,還有的歸為“出租屋”不用驗(yàn)收。企業(yè)建議,應(yīng)盡快出臺(tái)專門(mén)針對(duì)長(zhǎng)租公寓的消防驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。目前,國(guó)家層面也已提出,各地要梳理新建、改建租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)管理等規(guī)范性程序。(記者 劉志強(qiáng))

[責(zé)任編輯:郭碧娟]
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