北京房租緣何熱過(guò)房?jī)r(jià)

　　房租上漲，基本上反映了北京住房需求旺盛的現(xiàn)狀，無(wú)任何泡沫可言。

　　日前，央視披露的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京單套房平均租金價(jià)格已經(jīng)攀升至3660元，較2008年大漲82%。另?yè)?jù)北京統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，北京今年3月CPI上漲3.6%，高于全國(guó)的2.1%，主要原因是房租同比漲幅達(dá)8.4%。

　　近十多年來(lái)，我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超房租漲幅，房屋租金回報(bào)率明顯低于發(fā)達(dá)國(guó)家，一二線城市的住宅租金回報(bào)率多在2%-3%之間。按這點(diǎn)租金收益，還不如將購(gòu)房款存銀行收定期利息。房產(chǎn)投資者主要賺的是房屋升值的收益，而非租金收益。

　　一般而言，房?jī)r(jià)屬于資產(chǎn)價(jià)格，而資產(chǎn)價(jià)格的波幅較大，當(dāng)其上漲幅度會(huì)超過(guò)合理或者說(shuō)均衡水平時(shí)，就容易滋生泡沫。而房租反映的是房屋的使用功能，人們會(huì)為了房?jī)r(jià)上漲而去炒房，卻極少人為了房租上漲而去囤房（二房東承租后分割空間批量出租另當(dāng)別論）。所以，房租上漲，基本上反映了北京住房需求旺盛的現(xiàn)狀，無(wú)任何泡沫可言。

　　有些反常的是，近期北京房租上漲的架勢(shì)，絲毫不遜于房?jī)r(jià)。比如，按國(guó)家統(tǒng)計(jì)局口徑，今年3月北京新建商品住宅價(jià)格同比上漲2.9%，明顯小于8.4%的房租漲幅。北京房租到底怎么了？大概可歸結(jié)為以下幾點(diǎn)原因。

　　其一，北京租房需求旺盛。這其中又可分為兩方面。一方面，近年北京房?jī)r(jià)漲得快，居民收入跟不上，抑制了購(gòu)房需求，促進(jìn)了租房需求。另一方面，近年大量外來(lái)人口涌入北京。十年來(lái)，北京年均增長(zhǎng)近60萬(wàn)人。其中，外來(lái)人口占北京常住人口總量的36%。外來(lái)人口中的大部分人，都買不起房，只能租房住。

　　其二，每次調(diào)控之后，都會(huì)引起房租上漲。這一現(xiàn)象比較明顯，多數(shù)情況下，新一輪的調(diào)控政策出臺(tái)后，部分購(gòu)房者觀望等待，這就打斷了他們的購(gòu)房進(jìn)程，從而導(dǎo)致租房需求暫時(shí)性的額外增加。若從長(zhǎng)期觀察，近幾年持續(xù)的打擊投資投機(jī)性購(gòu)房需求，確實(shí)也在一定程度上抑制多套房需求，這也就意味著可以用于出租的新增房屋，其供應(yīng)規(guī)模增速較2009年之前有所下滑。供應(yīng)增量小，而需求增量大，自然催漲租金。

　　其三，CPI上漲也會(huì)推高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)不統(tǒng)計(jì)在CPI當(dāng)中，可房租卻是CPI的重要組成部分。近些年，我國(guó)物價(jià)持續(xù)上漲，尤其是農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格和服務(wù)類價(jià)格。物價(jià)上漲是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的伴生品，同時(shí)又與貨幣政策有關(guān)。2009年我國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩，致使很多種類的消費(fèi)品價(jià)格大漲，房租亦隨之“水漲船高”。

　　另有其他原因。比如，近年來(lái)北京舊城改造、城中村拆遷規(guī)模很大，原來(lái)房租較低的房源大量減少。再如，北京的學(xué)區(qū)房持續(xù)走熱，此類房租往往領(lǐng)漲市場(chǎng)。還有，北京部分中介喜歡炒作房租，從房東手中低價(jià)收儲(chǔ)房源，高價(jià)租出；而且在合同執(zhí)行方面，頻見(jiàn)惡意克扣房客保證金的現(xiàn)象，從而增加了租房成本。這些均一定程度抬升了房租水平。（楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）